نمونه دادخواست افراز و فروش مال مشاع (کامل و قابل ویرایش)
نمونه دادخواست افراز و فروش مال مشاع
تقسیم یا فروش مال مشاع، اقدامی قانونی است که به شرکای ملک اجازه می دهد به وضعیت شراکت پایان دهند و سهم خود را از ملک مشترک جدا کنند یا با فروش آن، سهم خود را دریافت نمایند. زمانی که توافقی میان شرکا برای تقسیم یا فروش مال مشاع حاصل نشود، طرح دادخواست افراز یا دستور فروش مال مشاع تنها راه حل قانونی برای تعیین تکلیف این املاک است. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و کاربردی، تمامی ابعاد حقوقی و مراحل عملی مورد نیاز برای تنظیم دادخواست افراز و دستور فروش را پوشش می دهد.
همانطور که می دانیم، مالکیت مشاعی در املاک غیرمنقول، می تواند چالش های فراوانی را برای شرکا ایجاد کند؛ از اختلافات بر سر نحوه استفاده و بهره برداری گرفته تا عدم امکان تصمیم گیری واحد برای نگهداری یا توسعه ملک. این وضعیت، به خصوص در املاک موروثی یا شراکت های تجاری، می تواند به معضلی جدی تبدیل شود. شناخت دقیق فرآیندهای حقوقی افراز و فروش، نه تنها راه را برای حل این مشکلات هموار می سازد، بلکه به مالکین این امکان را می دهد تا با آگاهی کامل از حقوق خود، مسیر قانونی مناسب را برگزینند. در ادامه به بررسی دقیق این مفاهیم و فرآیندها خواهیم پرداخت.
مفاهیم پایه در مالکیت مشاعی
درک صحیح اصطلاحات حقوقی مرتبط با مالکیت مشاعی، اولین گام برای ورود به بحث افراز و فروش این اموال است. این مفاهیم، چارچوب لازم را برای شناخت مراحل قانونی و انتخاب بهترین مسیر پیش رو فراهم می کنند.
مال مشاع چیست؟
مال مشاع به هر مال منقول یا غیرمنقولی گفته می شود که مالکیت آن به صورت مشترک بین دو یا چند نفر تقسیم شده است، بدون اینکه سهم هر یک از شرکا در جزء جزء آن مال به طور فیزیکی تفکیک شده باشد. به عبارت دیگر، هر شریک به نسبت سهم خود، مالک تمامی اجزا و قسمت های ملک است و نه فقط بخش خاصی از آن. این وضعیت در بسیاری از موارد، به خصوص پس از فوت مالک اصلی و تقسیم ارث میان ورثه، یا در شراکت های تجاری و سرمایه گذاری مشترک، به وجود می آید.
برای روشن شدن این مفهوم می توان به مثال های زیر اشاره کرد:
- زمین زراعی مشترک بین ورثه: هر یک از ورثه، مالک بخشی از کل زمین هستند، نه یک قطعه خاص و جدا شده.
- آپارتمان موروثی: تمام ورثه به نسبت سهم الارث خود، مالک کل واحد آپارتمان هستند.
- مغازه مشترک بین دو شریک: هر دو شریک به صورت مشاع، مالک تمامی مساحت و اجزای مغازه هستند.
تفاوت اصلی مال مشاع با «مال مفروز» این است که در مال مفروز، سهم هر مالک به طور دقیق و فیزیکی از سایر سهم ها جدا شده و مشخص است. مالکیت مشاعی با وجود مزایایی نظیر امکان سرمایه گذاری مشترک، غالباً با معایبی چون بروز اختلاف نظر در مدیریت، استفاده یا فروش ملک همراه است.
افراز چیست؟
افراز به معنای جدا کردن و تقسیم فیزیکی مال مشاع بین شرکا، به نسبت سهم هر یک از آنها است. هدف اصلی افراز، تبدیل مالکیت مشاعی به مالکیت مفروز است؛ به گونه ای که هر شریک، پس از افراز، صاحب قطعه ای مشخص و مستقل از مال شود. این فرآیند، عموماً در مورد اموال غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان و سایر املاک کاربرد دارد و می تواند به صورت ثبتی (از طریق اداره ثبت) یا قضایی (از طریق دادگاه) انجام شود. اهمیت افراز در این است که به هر شریک اجازه می دهد تا سهم خود را به طور مستقل مدیریت کند، بفروشد، اجاره دهد یا توسعه بخشد، بدون نیاز به رضایت و توافق سایر شرکا.
تفکیک چیست؟
تفکیک یک فرآیند ثبتی است که در آن، یک ملک بزرگ (چه مفروز باشد چه مشاع) به چند قطعه کوچکتر تقسیم می شود. تفکیک بیشتر جنبه فنی و نقشه برداری دارد و در اداره ثبت اسناد و املاک انجام می پذیرد. در تفکیک، برخلاف افراز، لزوماً به سهم مالکین مشاع توجهی نمی شود؛ بلکه هدف، صرفاً ایجاد قطعات جدید با پلاک های ثبتی مستقل است. به عنوان مثال، اگر یک زمین ۱۰۰۰ متری به دو قطعه ۵۰۰ متری تفکیک شود، ممکن است مالکیت هر دو قطعه همچنان به همان شرکای قبلی (با همان نسبت مشاعی) تعلق داشته باشد، اما اکنون به جای یک پلاک ثبتی، دو پلاک ثبتی مستقل وجود دارد. تفکیک پیش نیاز بسیاری از عملیات های عمرانی و ساخت و ساز است.
تقسیم چیست؟
تقسیم یک واژه عام تر و گسترده تر در حقوق است که به معنای جداسازی و اختصاص سهم هر یک از شرکا از یک مال مشترک است. افراز و تفکیک هر دو می توانند زیرمجموعه ای از تقسیم محسوب شوند. تقسیم می تواند در مورد اموال منقول و غیرمنقول اتفاق بیفتد و شامل هرگونه توافق یا اقدام قانونی باشد که به موجب آن، هر شریک به سهم خاص خود دست یابد. گاهی اوقات، تقسیم به صورت تراضی (توافق) بین شرکا صورت می گیرد که در این صورت نیازی به مراجعه به مراجع قضایی یا ثبتی نیست و با تنظیم یک تقسیم نامه رسمی یا عادی، مال میان شرکا تقسیم می شود. اگر توافقی حاصل نشود، فرآیندهای افراز (برای املاک) یا دادخواست تقسیم (برای سایر اموال) مطرح می گردد.
تفاوت های کلیدی افراز، تفکیک و تقسیم
آشنایی با تفاوت های این سه اصطلاح برای هر ذینفعی ضروری است. جدول زیر به طور خلاصه این تفاوت ها را نشان می دهد:
| ویژگی | افراز | تفکیک | تقسیم |
|---|---|---|---|
| هدف اصلی | پایان دادن به شراکت و اختصاص سهم مفروز به هر شریک | تقسیم یک ملک بزرگ به قطعات کوچکتر با پلاک جدید | اختصاص سهم هر شریک از یک مال مشترک (اعم از منقول و غیرمنقول) |
| مرجع صالح | اداره ثبت (با شرایط خاص) یا دادگاه | اداره ثبت | توافقی بین شرکا یا دادگاه (در صورت عدم توافق) |
| نیاز به مشاع بودن | ضرورتاً برای املاک مشاع | برای ملک مفروز یا مشاع قابل انجام است | برای اموال مشاعی و مشترک (شامل افراز و تفکیک نیز می شود) |
| نیاز به رضایت شرکا | بدون نیاز به رضایت همه شرکا (با دادخواست) | لزوماً با رضایت مالک یا مالکین (یا حکم دادگاه) | می تواند با توافق یا اجبار (از طریق مراجع قضایی) |
| نتیجه حقوقی | تبدیل مالکیت مشاعی به مفروز | ایجاد پلاک های ثبتی جدید (مالکیت ممکن است همچنان مشاع باشد) | پایان دادن به شراکت در هر نوع مالی |
آشنایی با مفاهیم افراز، تفکیک و تقسیم، سنگ بنای درک فرآیندهای حقوقی مربوط به اموال مشترک است؛ به ویژه آنکه هر یک از این اصطلاحات، مسیر قانونی و نتایج متفاوتی را در پی دارد.
افراز ملک مشاع: گامی برای پایان بخشیدن به شراکت
هنگامی که مالکان یک ملک مشاع تصمیم به تقسیم سهم خود می گیرند، افراز ملک به عنوان راهکاری قانونی مطرح می شود. این فرآیند می تواند هم از طریق اداره ثبت و هم از طریق دادگاه انجام شود که هر کدام شرایط و مراحل خاص خود را دارند.
شرایط کلی افراز ملک مشاع
پیش از اقدام برای افراز، باید از وجود شرایط قانونی لازم اطمینان حاصل کرد. قانون حاکم بر این موضوع، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ و آیین نامه های اجرایی آن است. مهم ترین شرایط عبارتند از:
- قابل افراز بودن ملک: ملک باید به گونه ای باشد که پس از تقسیم به قطعات کوچکتر، مالیت و ارزش اقتصادی خود را از دست ندهد و قطعات جدید نیز قابل بهره برداری باشند. این موضوع معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری تشخیص داده می شود.
- عدم وجود سند مالکیت معارض: تا زمانی که برای ملک مشاع، سند مالکیت معارض صادر شده باشد و رفع تعارض صورت نگیرد، اقدام به افراز ممکن نیست.
- پایان یافتن عملیات ثبتی: برای افراز از طریق اداره ثبت، باید عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت باشد یا حداقل در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد. در غیر این صورت، مرجع صالح دادگاه خواهد بود.
روش های افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاع به دو طریق اصلی امکان پذیر است: از طریق اداره ثبت و از طریق دادگاه. انتخاب هر روش، به شرایط خاص ملک و شرکا بستگی دارد.
الف) افراز از طریق اداره ثبت
این روش سریع تر و کم هزینه تر است، اما شرایط محدودتری دارد.
شرایط صلاحیت اداره ثبت:
اداره ثبت اسناد و املاک تنها در شرایطی می تواند به درخواست افراز رسیدگی کند که:
- عملیات ثبتی ملک به طور کامل پایان یافته باشد (یعنی ملک دارای سند مالکیت باشد یا در دفتر املاک ثبت شده باشد).
- در میان شرکا، فرد محجور (مانند صغیر یا مجنون) یا غایب مفقودالاثر وجود نداشته باشد. در صورت وجود این افراد، مرجع صالح دادگاه است.
- ملک دارای سند مالکیت معارض نباشد.
مراحل گام به گام تقاضای افراز ثبتی:
اگر شرایط فوق فراهم باشد، شرکای متقاضی افراز می توانند مراحل زیر را دنبال کنند:
- تنظیم درخواست افراز و ارائه به اداره ثبت: یکی از شرکا (یا چند شریک) می تواند درخواست افراز را به واحد ثبتی محل وقوع ملک تقدیم کند. این درخواست باید شامل مشخصات کامل متقاضی، ملک و سایر شرکا باشد.
- بررسی پرونده ثبتی توسط نماینده ثبت: اداره ثبت پس از دریافت درخواست، پرونده ثبتی ملک را از نظر صلاحیت اداره ثبت و عدم وجود سند مالکیت معارض بررسی می کند.
- ارجاع به نقشه بردار ثبت و تهیه نقشه تفکیکی: در صورت احراز صلاحیت، پرونده به نقشه بردار ثبت ارجاع داده می شود تا نقشه ای از ملک تهیه و نحوه تقسیم احتمالی آن را مشخص کند.
- اعلام نظر و تصمیم رئیس اداره ثبت: پس از بررسی نقشه و گزارش کارشناس، رئیس اداره ثبت تصمیم خود را مبنی بر قابل افراز بودن یا نبودن ملک و نحوه تقسیم آن صادر می کند.
- مهلت و نحوه اعتراض به تصمیم اداره ثبت: تصمیم رئیس اداره ثبت به تمامی شرکا ابلاغ می شود و هر یک از شرکا ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، حق اعتراض به آن را در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک دارند. در صورت عدم اعتراض یا تأیید تصمیم در دادگاه، تصمیم قطعی و لازم الاجرا می شود.
مدارک لازم برای افراز ثبتی:
- اصل و کپی سند مالکیت مشاعی.
- تصویر مدارک هویتی (شناسنامه و کارت ملی) تمامی شرکا.
- استعلام ثبتی (در صورت لزوم).
- در صورت فوت مالک اصلی، گواهی حصر وراثت.
- نقشه تفکیکی ملک (در صورت وجود و تهیه قبلی).
هزینه های مربوط به افراز ثبتی:
هزینه های افراز ثبتی عموماً شامل هزینه دادرسی (که در اینجا کمتر است)، حق الزحمه نقشه برداری، و سایر هزینه های اداری می شود. طبق ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع، هزینه افراز در اداره ثبت برابر با هزینه تفکیک است و در زمان اجرای تصمیم قطعی بر افراز، توسط واحد ثبتی دریافت می گردد. ارزش معاملاتی روز ملک در تعیین این هزینه ها مؤثر است.
ب) افراز از طریق دادگاه (دادخواست افراز ملک مشاع)
در شرایطی که امکان افراز از طریق اداره ثبت وجود نداشته باشد، شرکا باید به دادگاه مراجعه کنند.
شرایط صلاحیت دادگاه:
دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت رسیدگی به دادخواست افراز ملک مشاع را در موارد زیر دارد:
- عملیات ثبتی ملک هنوز پایان نیافته باشد (ملک فاقد سند مالکیت رسمی یا ثبت شده در دفتر املاک باشد).
- در میان شرکا، فرد محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد.
- یکی از شرکا به تصمیم رئیس اداره ثبت در مهلت قانونی اعتراض کرده باشد.
- ملک موروثی دارای وضعیت پیچیده حقوقی باشد که نیاز به رسیدگی قضایی دارد.
- سند مالکیت معارض برای ملک صادر شده و رفع تعارض آن به تشخیص دادگاه نیاز دارد.
مرجع صالح:
مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست افراز از طریق دادگاه، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
مراحل گام به گام طرح دادخواست افراز از دادگاه:
- تنظیم دادخواست افراز: متقاضی افراز باید یک دادخواست حقوقی تنظیم کرده و در آن خواسته خود (افراز ملک مشاع)، مشخصات خواهان و خوانده (سایر شرکا)، دلایل و منضمات را به طور کامل قید کند.
- ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی: دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه صالح ارجاع داده می شود و سپس وقت رسیدگی تعیین می گردد.
- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: دادگاه برای احراز مالکیت مشاعی و آخرین وضعیت ثبتی ملک، از اداره ثبت استعلام می کند.
- ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری: در صورت لزوم و برای تشخیص قابل افراز بودن ملک و نحوه تقسیم آن، دادگاه پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس با بررسی ملک، نقشه و گزارش کارشناسی خود را ارائه می کند.
- صدور حکم افراز توسط دادگاه: پس از دریافت نظریه کارشناس و بررسی های لازم، دادگاه حکم به افراز ملک صادر می کند.
- نحوه اجرای حکم و اعتراض به آن: حکم افراز نیز قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی است. پس از قطعیت حکم، اجرای آن از طریق واحد اجرای احکام دادگستری پیگیری می شود.
مدارک مورد نیاز برای دادخواست افراز از دادگاه:
- تصویر سند مالکیت (رسمی یا بنچاق) ملک مشاع.
- استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک (معمولاً توسط دادگاه درخواست می شود).
- گواهی انحصار وراثت (در صورتی که ملک موروثی باشد).
- گواهی عدم افراز از اداره ثبت (در صورت مراجعه قبلی و رد درخواست توسط اداره ثبت).
- تصویر کامل شناسنامه و کارت ملی خواهان و مشخصات کامل سایر شرکا.
- نقشه تفکیکی ملک (در صورت وجود).
- وکالتنامه رسمی (در صورت داشتن وکیل).
هزینه های مربوط به دادخواست افراز از دادگاه:
هزینه های این نوع دادخواست شامل هزینه دادرسی (بر اساس ارزش خواسته)، حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری، و هزینه های اجرایی می شود. در صورت استفاده از وکیل، حق الوکاله وکیل نیز به این هزینه ها اضافه خواهد شد.
فروش مال مشاع: راهکاری برای املاک غیر قابل افراز
گاهی اوقات، افراز فیزیکی یک ملک مشاع امکان پذیر نیست؛ یا به دلیل ماهیت ملک، یا به دلیل اینکه تقسیم آن منجر به ضرر شرکا یا از بین رفتن مالیت ملک می شود. در چنین شرایطی، قانون راهکار دستور فروش مال مشاع را پیش بینی کرده است.
ملک مشاع غیر قابل افراز چیست؟
ملک مشاع غیر قابل افراز، به ملکی گفته می شود که تقسیم آن به قطعات کوچکتر، از نظر قانونی یا عرفی ممکن نباشد، یا اینکه تقسیم آن باعث از بین رفتن مالیت و کاربری اصلی ملک شود. این موضوع اغلب توسط کارشناس رسمی دادگستری تشخیص داده می شود. به عنوان مثال:
- یک آپارتمان مسکونی کوچک که تقسیم آن به دو واحد مستقل، غیرممکن یا به شدت هزینه بر و غیرمنطقی است.
- یک مغازه تجاری که تقسیم آن به دو باب، موجب از دست رفتن ارزش سرقفلی و کاربری اصلی آن می شود.
- زمین هایی با مساحت بسیار کم یا شکل نامنظم که تقسیم آن ها به قطعات قابل بهره برداری، میسر نیست.
در چنین مواردی، حتی اگر شرکا بر افراز توافق داشته باشند، قانون اجازه تقسیم فیزیکی را نمی دهد و تنها راه حل، فروش ملک و تقسیم ثمن حاصل از آن است.
شرایط و ضرورت دستور فروش مال مشاع
زمانی که ملک مشاع غیر قابل افراز تشخیص داده شود، طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، هر یک از شرکا می تواند با تقاضا از دادگاه، دستور فروش آن را صادر کند. ضرورت این اقدام از آنجا ناشی می شود که هیچ شریکی را نمی توان به ادامه شراکت مجبور کرد، حتی اگر افراز فیزیکی ممکن نباشد. شرایط اصلی برای درخواست دستور فروش عبارتند از:
- تشخیص غیر قابل افراز بودن ملک توسط اداره ثبت (که منجر به صدور گواهی عدم افراز می شود) یا توسط کارشناس رسمی دادگستری در پرونده های قضایی.
- عدم توافق شرکا بر تقسیم یا فروش تراضی.
- تقاضای دستور فروش از سوی حداقل یکی از شرکا.
مراحل درخواست دستور فروش مال مشاع از دادگاه
درخواست دستور فروش مال مشاع، با دادخواست افراز تفاوت هایی دارد. دستور فروش، برخلاف حکم افراز، یک حکم قضایی نیست بلکه دستور است و بنابراین مراحل رسیدگی و اعتراض به آن متفاوت خواهد بود.
مرجع صالح:
همانند دادخواست افراز، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست دستور فروش مال مشاع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
تنظیم دادخواست دستور فروش:
خواهان باید دادخواستی با عنوان درخواست دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز تنظیم کرده و در آن به گواهی عدم افراز از اداره ثبت یا تشخیص کارشناس در پرونده قبلی افراز استناد کند.
مراحل:
- تنظیم و ثبت دادخواست: متقاضی با تنظیم دادخواست، آن را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دادگاه صالح ارائه می دهد.
- بررسی دادخواست و مدارک: دادگاه ابتدا مدارک را بررسی می کند. اگر گواهی عدم افراز از اداره ثبت موجود باشد، دادگاه به آن استناد می کند. در غیر این صورت، ممکن است خود دادگاه امر را به کارشناس ارجاع دهد.
- ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری: در صورت نیاز، دادگاه برای تأیید غیر قابل افراز بودن و تعیین قیمت روز ملک، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.
- صدور دستور فروش توسط دادگاه: پس از تأیید غیر قابل افراز بودن و تعیین قیمت پایه، دادگاه دستور فروش ملک را صادر می کند. این دستور جنبه ترافعی ندارد و نیازی به تشکیل جلسه دادرسی مفصل نیست.
- مراحل مزایده و فروش ملک از طریق اجرای احکام مدنی: پس از صدور دستور فروش، پرونده به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع می شود. اجرای احکام با رعایت تشریفات قانونی، ملک را از طریق مزایده به فروش می رساند.
- نحوه تقسیم ثمن حاصل از فروش: پس از فروش ملک در مزایده و کسر هزینه های اجرایی، ثمن (قیمت فروش) به نسبت سهم هر یک از شرکا بین آنها تقسیم می شود.
مدارک مورد نیاز برای دادخواست دستور فروش:
- تصویر سند مالکیت مشاع.
- گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت (مهمترین مدرک).
- تصویر کامل شناسنامه و کارت ملی خواهان و مشخصات سایر شرکا.
- در صورت وجود، رای قطعی دادگاه مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک.
- وکالتنامه رسمی (در صورت داشتن وکیل).
هزینه های مربوط به دادخواست دستور فروش:
این هزینه ها شامل هزینه دادرسی (بر اساس ارزش ملک)، حق الزحمه کارشناس (برای تعیین قیمت ملک) و مهم تر از همه، هزینه های اجرایی مزایده و فروش ملک است که معمولاً درصدی از مبلغ فروش را شامل می شود. حق الوکاله وکیل نیز به آن اضافه خواهد شد.
نکات حقوقی و مهم در خصوص فروش مال مشاع
فروش مال مشاع، به خصوص در برخی موارد خاص، دارای نکات حقوقی دقیقی است که عدم توجه به آن ها می تواند مشکلات جدیدی را ایجاد کند:
- حفظ حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه: اگر ملک مشاع تجاری باشد و مستأجری دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت در آن باشد، دستور فروش نباید به این حقوق خللی وارد کند. در این صورت، مزایده و فروش ملک صرفاً شامل مالکیت ملک، با استثناء کردن حقوق مستأجر خواهد بود. نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز بر این موضوع تأکید دارد.
- پیامدهای قانونی فروش یا اجاره سهم مشاع بدون اجازه سایر شرکا: هر شریک می تواند سهم مشاع خود را بفروشد، اما انتقال فیزیکی آن (مانند اجاره تمام ملک یا قسمتی از آن) بدون رضایت سایر شرکا می تواند مشکلات حقوقی ایجاد کند.
- وضعیت ملک مشاع موروثی: در املاک موروثی، ارائه گواهی انحصار وراثت برای اثبات سهم وراث از الزامات است. همچنین در صورت وجود ورثه محجور یا غایب، دادگاه صالح به رسیدگی خواهد بود.
- تفاوت دستور و حکم: همانطور که اشاره شد، درخواست فروش مال مشاع به دلیل غیر قابل افراز بودن آن، یک دعوا محسوب نمی شود و دادگاه دستور فروش صادر می کند، نه حکم. این دستور، قطعی و غیرقابل تجدیدنظرخواهی است، اما قابلیت اعتراض به نحوه اجرای آن وجود دارد.
نمونه دادخواست های کاربردی
تنظیم صحیح دادخواست، اولین و یکی از مهمترین گام ها در فرآیندهای حقوقی افراز و فروش مال مشاع است. در این بخش، نمونه های کامل و کاربردی دادخواست های افراز و دستور فروش را برای شما قرار می دهیم. توجه داشته باشید که این نمونه ها باید با اطلاعات دقیق و جزئیات پرونده شما تکمیل شوند و مشاوره با وکیل متخصص برای اطمینان از صحت و کامل بودن دادخواست، همواره توصیه می شود.
نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه
در صورتی که ملک مشاع شما دارای شرایطی باشد که اداره ثبت صلاحیت رسیدگی به افراز آن را نداشته باشد (مانند عدم پایان یافتن عملیات ثبتی، یا وجود محجور در میان شرکا)، باید دادخواست افراز را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کنید.
خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
شماره شناسنامه/کد ملی: [شماره شناسنامه/کد ملی خواهان]
نشانی: [آدرس کامل خواهان]
شماره تماس: [شماره تماس خواهان]
خوانده/خواندگان:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده/خواندگان]
نام پدر: [نام پدر خوانده/خواندگان]
شماره شناسنامه/کد ملی: [شماره شناسنامه/کد ملی خوانده/خواندگان]
نشانی: [آدرس کامل خوانده/خواندگان]
شماره تماس: [شماره تماس خوانده/خواندگان]
وکیل (در صورت داشتن وکیل):
نام و نام خانوادگی: [نام کامل وکیل]
شماره پروانه وکالت: [شماره پروانه وکالت]
نشانی: [آدرس کامل دفتر وکیل]
شماره تماس: [شماره تماس وکیل]
خواسته:
صدور حکم افراز ملک مشاع به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] و در صورت عدم امکان افراز، صدور حکم فروش ملک از طریق مزایده و تقسیم ثمن میان شرکا مطابق قانون.
دلایل و منضمات:
- تصویر مصدق سند رسمی مالکیت ملک مشاع (به شماره [شماره سند] تنظیمی در دفترخانه [شماره دفترخانه]).
- تصویر مصدق گواهی انحصار وراثت (در صورت موروثی بودن ملک و فوت مالک قبلی).
- تصویر مصدق گواهی عدم افراز از اداره ثبت (در صورت مراجعه قبلی به اداره ثبت و اعلام عدم صلاحیت آن مرجع).
- تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان.
- استعلام ثبتی (که توسط دادگاه انجام خواهد شد).
- ارجاع امر به کارشناسی (جهت تشخیص قابلیت افراز و نحوه تقسیم).
- سایر مدارک مثبته حسب مورد.
شرح دادخواست:
ریاست محترم مجتمع قضایی [نام مجتمع قضایی] شهرستان [نام شهرستان]
با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار می رساند اینجانب [نام خواهان] فرزند [نام پدر خواهان] به موجب سند رسمی مالکیت شماره [شماره سند]، مالک [تعداد] دانگ مشاع از شش دانگ یک قطعه ملک با پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] به نشانی [آدرس تقریبی ملک] می باشم. خواندگان محترم نیز [تعداد] دانگ از همین ملک را به صورت مشاعی با اینجانب شراکت دارند. (ذکر نحوه حصول مالکیت مشاعی، به عنوان مثال: که این مالکیت از طریق ارث پدری/خرید مشترک/… به اینجانب و خواندگان رسیده است).
نظر به اینکه ادامه شراکت در ملک مذکور موجب بروز اختلاف در نحوه تصرف، استفاده و بهره برداری مفید از ملک شده است و با وجود تلاش های صورت گرفته، توافقی جهت تقسیم و افراز ملک به صورت تراضی بین شرکا حاصل نگردیده است. (در صورت مراجعه به اداره ثبت و رد درخواست توسط آن مرجع، به این موضوع اشاره کنید: همچنین، با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] و ارائه درخواست افراز، آن مرجع به دلیل [ذکر دلیل، مثلاً وجود محجور در میان شرکا/عدم پایان یافتن عملیات ثبتی]، خود را صالح به رسیدگی ندانسته و گواهی عدم افراز صادر نموده است که تصویر آن ضمیمه می باشد.)
علیهذا، با استناد به مواد ۵۸۹ و ۵۹۸ قانون مدنی و قانون افراز و فروش املاک مشاع، از محضر محترم دادگاه استدعا دارد ضمن رسیدگی و ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تشخیص قابل افراز بودن ملک و تعیین نحوه تقسیم، حکم مقتضی بر افراز و تقسیم ملک مشاع فوق الذکر را صادر فرموده و در صورتی که ملک غیر قابل افراز تشخیص داده شود، مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، دستور فروش ملک از طریق مزایده و تقسیم ثمن حاصله میان شرکا به نسبت سهم مالکیت آنها صادر گردد.
تاریخ: [تاریخ تکمیل دادخواست]
نام و امضای خواهان (یا وکیل خواهان):
[امضا]
نمونه دادخواست دستور فروش مال مشاع (غیر قابل افراز)
این دادخواست زمانی تقدیم می شود که ملک مشاع قبلاً توسط اداره ثبت یا دادگاه (در پرونده افراز) غیر قابل افراز تشخیص داده شده و گواهی عدم افراز یا حکم قطعی مبنی بر غیر قابل افراز بودن آن صادر شده باشد.
خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
شماره شناسنامه/کد ملی: [شماره شناسنامه/کد ملی خواهان]
نشانی: [آدرس کامل خواهان]
شماره تماس: [شماره تماس خواهان]
خوانده/خواندگان:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده/خواندگان]
نام پدر: [نام پدر خوانده/خواندگان]
شماره شناسنامه/کد ملی: [شماره شناسنامه/کد ملی خوانده/خواندگان]
نشانی: [آدرس کامل خوانده/خواندگان]
شماره تماس: [شماره تماس خوانده/خواندگان]
وکیل (در صورت داشتن وکیل):
نام و نام خانوادگی: [نام کامل وکیل]
شماره پروانه وکالت: [شماره پروانه وکالت]
نشانی: [آدرس کامل دفتر وکیل]
شماره تماس: [شماره تماس وکیل]
خواسته:
تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] و تقسیم ثمن حاصله میان شرکا مطابق قانون.
دلایل و منضمات:
- تصویر مصدق سند رسمی مالکیت ملک مشاع.
- تصویر مصدق گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی].
- تصویر مصدق گواهی انحصار وراثت (در صورت موروثی بودن ملک).
- تصویر مصدق شناسنامه و کارت ملی خواهان.
- وکالتنامه (در صورت داشتن وکیل).
- ارجاع امر به کارشناسی (جهت تعیین قیمت روز ملک).
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]
با سلام و تقدیم احترام،
احتراماً به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان] فرزند [نام پدر خواهان] به موجب سند رسمی مالکیت شماره [شماره سند]، مالک [تعداد] دانگ مشاع از شش دانگ پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] واقع در نشانی [آدرس تقریبی ملک] می باشم. خواندگان محترم نیز مابقی دانگ های این ملک را به صورت مشاعی شراکت دارند.
نظر به اینکه ملک مذکور به دلیل [ذکر دلیل اصلی غیر قابل افراز بودن، به عنوان مثال: مساحت کم و ابعاد نامناسب / ماهیت تجاری و از بین رفتن ارزش سرقفلی در صورت تقسیم]، از نظر فیزیکی غیر قابل افراز می باشد، و این موضوع طی گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] تأیید شده است که تصویر مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد. (در صورتی که غیر قابل افراز بودن طی حکم دادگاه در پرونده افراز قبلی احراز شده، به آن حکم استناد شود). و نیز با وجود مذاکرات و تلاش های صورت گرفته، توافقی جهت فروش ملک به صورت تراضی بین شرکا حاصل نگردیده است و ادامه شراکت موجبات اختلافات و عدم بهره برداری مطلوب را فراهم آورده است.
با عنایت به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، از محضر محترم دادگاه تقاضا دارد پس از ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین قیمت روز ملک، دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز فوق الذکر را صادر فرموده تا از طریق مزایده در واحد اجرای احکام مدنی به فروش رسیده و ثمن حاصله پس از کسر هزینه های قانونی، به نسبت سهم هر یک از شرکا میان آنها تقسیم گردد.
تاریخ: [تاریخ تکمیل دادخواست]
نام و امضای خواهان (یا وکیل خواهان):
[امضا]
نتیجه گیری
پایان دادن به شراکت در اموال مشاع، چه از طریق افراز و چه با دستور فروش، مسیری حقوقی است که پیچیدگی های خاص خود را دارد. شناخت دقیق مفاهیم پایه، آگاهی از شرایط و مراحل هر یک از روش ها، و همچنین در دست داشتن نمونه دادخواست های صحیح، می تواند در این مسیر بسیار یاری رسان باشد. اهمیت پیگیری دقیق مراحل قانونی و ارائه مدارک کامل، انکارناپذیر است و نقش مهمی در تسریع روند رسیدگی و جلوگیری از بروز مشکلات احتمالی ایفا می کند.
در این مسیر دشوار و پر از جزئیات حقوقی، همواره توصیه می شود تا برای اطمینان از صحت روند قانونی و حفظ کامل حقوق خود، از مشاوره وکلای متخصص در امور ملکی و ثبتی بهره مند شوید. یک وکیل مجرب می تواند با تخصص خود، راهنمایی های لازم را ارائه کرده و شما را از سردرگمی در پیچ و خم های قانونی رهایی بخشد.