قدرالسهم تجاری و مسکونی
تاریخ انتشار 5 اردیبهشت 1402
آپارتمان روی مغازه نوعی دارایی است که از دو وجه قابل بررسی می‌باشد، آیا آپارتمان اداری و داخل مجتمع تجاری است یا از چند واحد مسکونی بالای مغازه صحبت می‌کنیم. در این نوشته هر دو نوع آپارتمان را با هم بررسی کرده ایم.
من ، از طریق شبکه های اجتماعی معرفی شده در این صفحه می‌توانید با من گفت و گو کنید یا از ما برای همراهی در جلسات قرارداد و بررسی ملک خود دعوت به عمل بیاورید.
خرید آپارتمان روی مغازه درست است یا غلط؟
این سوال متداولی است که بارها از من پرسیده شده است. آپارتمان روی مغازه بخرم یا نخرم؟! پیش از هر چیز باید درباره این بحث کنیم که این مساله موثر است یا نیست، باید بگویم بله می‌تواند موثر باشد. یک مغازه یا واحد تجاری زیر آپارتمان شما بر قیمت خانه شما اثر دارد.
آپارتمان اداری یا مسکونی در مجتمع اداری و تجاری
در چند وجه می‌شود این مساله را بررسی کرد. اولین موضوع این است که در یک مجتمع تجاری و اداری در حال خرید آپارتمان اداری هستیم. در این حالت خرید آپارتمان توصیه می‌شود اما بدیهی است که باید قیمت مناسب‌تر باشد. چرا که زیر آپارتمان اداری شما پاساژ است. پاساژ قوانین خودش را دارد، مثلا محدودیت ساعت کاری!
همین مساله محدودیت ساعت کاری باعث می‌شود آپارتمان اداری شما بد فروش شود. یعنی خیلی ها تمایل به خرید آن ندارند، مثلا به این دلیل که شب تا ساعت ۹ باید کار کنند ولی بسیاری از بیزینس ها مثل همین دفاتر املاک گاهی تا ساعت ۱۰ و ۱۱ شب جلسه دارند.
از طرف دیگر در آپارتمان اداری که روی پاساژ است، قدر السهم هم ندارید. وقتی ملک کهنه شد دیگر خیلی نمی‌شود روی زمین ملک حساب کرد. منظورم را متوجه شدید؟ یعنی سازنده ها ملک را برای مشارکت بر نمی‌دارند، اگر بخواهید نوسازی کنید، سود نمی‌دهد. چون با دهها مغازه دار سهم خواه روبرو می‌شوید.
و اما برندینگ، توجه کنید برخی از آپارتمان‌ها در مجتمع های اداری و تجاری آنقدر گران‌قیمت است که شاید از قیمت آپارتمان محله 20 تا 30 درصد هم گران‌تر باشد. چون در تمام شهر یا کشور برند است. برای خرید چونین ملکی باید به ارزش برند و آینده آن فکر کنید نه فقط خود مِلکیت، برای این مساله می‌توانم پاساژهای تجاری مختلفی را نام ببرم، خود شما هم می‌توانید.
ساختمان کم واحد روی مغازه یا تجاری
دومین نوع از آپارتمان روی مغازه هم، آپارتمان مسکونی کم واحد است که روی تجاری قرار گرفته است. اگر مغازه را خلاف درآورده باشند و
هزینه تجاری را نداده باشند که خب سال‌ها دردسر دارید برای پایان کار و اگر هم خلافی در کار نباشد تا وقتی آپارتمان شما نوساز است یعنی زیر 10 سال است مغازه روی قیمت خیلی اثر ندارد.
اما اگر ساختمان بالای ۱۰ ساله باشد یعنی به سمت قدیمی‌ساخت شدن برود، اینجا دیگر کسی با شما حساب و کتاب درست نخواهد کرد و هر کس برای خرید بیاید سریع از آپارتمان روی مغازه شما ایراد می‌گیرد و احتمالا تا ۱۰ درصد زیر قیمت محله هم باید به فروش برسانید. چرا؟ چون قدرالسهم ندارید.
حرفم درباره عرف و منطق بازار است، نه قانون، قانونی که قدر السهم دارید. این حرف کمی عجیب است. ولی در واقع قدیمی شدن ملک، باعث می‌شود آپارتمان فرسوده شده و نیازمند نوسازی باشد اما مغازه نیازی به نوسازی که ندارد هیچ! ضرر هم می‌دهد. کسب و کارش
باید دست کم یک سال تعطیل شود. پس قطعا با شما همکاری نخواهد کرد و این یعنی دردسر بزرگ برای آپارتمان روی مغازه.
البته از نظر قانونی می‌توانید صاحب مغازه را مجبور به همکاری کنید، مثلا به علت فرسوده شدن ساختمان حکم تخریب بگیرید ولی باید برای صاحب مغازه، جای تجاری دیگری اجاره کنید و خلاصه دردسر دارید.
در واقع ماده 13 می‌گوید: درصورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلّی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیّت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند. آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، میتوانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری میورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند.
پس آپارتمان روی مغازه را می‌توان خرید اما ارزان‌تر و با درک همه این مسائلی که عرض شد.
برای خرید و فروش پروژه های تجاری مسکونی منطقه ۲۲ تهران و پروژه زاگرس با کارشناسان ایران زمین تماس بگیرید.
آقای غنی زاده – آقای ضرغامی
۰۹۱۲۸۹۰۶۷۶۵
۰۹۱۲۲۰۰۶۴۷۲
۰۲۱-۴۴۷۶۶۰۲۰
کانال آپارات املاک ایران زمین ( معرفی و بررسی پروژه های منطقه ۲۲ تهران )